2021年北京商办市场在一季度开门红的基础上，二季度火爆依旧，再创新高。

甲级写字楼市场净吸纳量近37万平方米，是近十年来北京首次连续两个季度去化超20万方。过去十年，北京甲写市场年均去化量约50万方，今年仅用时半年去化量便已超过50万方，提前完成全年去化任务。

产业园市场上半年去化量累计突破60万方，本季度亦庄领跑，互联网科技和医疗健康两大行业为主要需求来源。

预计下半年北京商办市场办公需求趋缓，租金企稳。

甲写：半年去化超50万方

6月29日，高力国际举办第二季度新闻发布会。

2021年第二季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量近37万平方米，扣除自用和预租面积后，市场去化量近25万平方米，基本和一季度持平。相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场上半年累计超过50万平方米的去化量提前完成了全年任务，同时这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。

多点开花，CBD、丽泽、亚奥等商圈二季度去化量达5万+。二季度，CBD商圈表现净吸纳量（剔除自用影响）超过9万平方米，空置率进一步降至13%。究其原因，一方面区域内超甲级写字楼现有租户稳定性较高；另一方面，一些受疫情影响较大的甲级写字楼在近两个季度维持以价换量的租赁策略优势显现，较高的性价比吸引了其他区域企业搬迁至此。

此外，丽泽、东城商务区和亚奥商圈也达到了5万平方米左右的去化量。丽泽商圈在头部科技和金融企业入驻的带动下，上半年去化量接近20万方，区域空置率一年之内从87%快速降至60%左右。

北京甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2008-2021

2021年，北京甲级写字楼市场供需两旺。二季度，强劲的需求导致空置率进一步降至18.2%，平均租金为341.5元/月/平方米，环比降幅持续收窄。同时伴随CBD的泰康集团大厦、东城的泓晟国际中心和石景山的中海财富中心等项目入市，本季度新增供应31万方，预计下半年甲级写字楼市场还将迎来77.3万平方米的新增供应，2021年全年新增供应量将达到127.8平方米。

2022年开始，市场进入去化周期，空置面积将逐步被市场消化

全年超预期的需求暴涨会导致市场去化压力减小，空置率在年底有望出现同比实质性回落。

产业园：互联网、医疗成需求主力

二季度，北京产业园市场延续了大幅去化的趋势，单季度净吸纳量达34.1万平方米，上半年市场累计去化量突破60万平方米。得益于需求的暴涨，本季度空置率持续下降至17.5%，租金小幅下调，平均租金为126元/月/平方米。上地、北京经济技术开发区、北清路等区域去化明显。

统计发现，二季度北京商办市场5000平米以上大面积成交租户中近一半（49%）来自互联网科技行业，其次为金融业（23%）。

高力国际认为，北京互联网科技行业未来依然是北京商办市场的强有力的需求支持。预计在十四五期间，北京互联网科技行业将带来超过450万方的新增办公面积需求，年均新增面积需求预计达到90万方。

梳理2020年1月1日至2021年6月17日北京729个投融资事件（不考虑IPO、战投、定增）发现，投资机构最为关注的四大热点行业分别为：互联网软件与服务（40%），医疗保健（18%），互联网硬件技术与设备（10%），教育培训（8%）。这意味着，互联网相关行业目前最受投资机构关注的行业，医疗保健、教育培训次之。

在区域分布上，互联网相关企业多分布于上地、中关村及望京-酒仙桥区域。其中互联网软件与服务行业公司集中在中关村、望京-酒仙桥和上地；互联网硬件技术与设备行业集中在中关村、上地和北清路三大区域。

医疗保健类企业青睐北京经济技术开发区（35%）和北清路（18%）、中关村（14%），行业需求强劲。北京生物医药园区主要集中在昌平海淀区域、北京经济技术开发区和大兴区域，目前市场总存量达127万方，其中北京经济技术开发区有存量47万方；昌平海淀区域存量达41万方；大兴区域存量接近39万方，当前空置率最低为6%。

预计到2022年，北京生物医药园区新增供应至少达到90万方，超9成的供应量集中在北京经济技术开发区和大兴区域。其中北京经济技术开发区供应量约为57.7万方，占比62.86 %。未来将出现一些生物医药细分领域的园区，如医疗器械园、细胞治疗园。

北京大宗交易市场在本季度迅速回暖。二季度共录得12宗交易，成交面积约为49万平方米，基本与疫前水平持平。成交额近260亿元，已有反超之势。内资买家占比达87%，外资买家投资金额有所提升。办公类物业依然是买家们的心头好。