近日，苏州市区首块M0新型产业用地成功挂牌出让，该地块位于姑苏区金阊新城区域，占地面积约59亩。由苏州联东金讯科技产业园运营管理有限公司以9033万元竞得，用于姑苏数字科技产业园建设。

这件事的标志意义在于，M0新型产业用地模式从珠三角顺利挺进长三角，央地两级政府在土地问题上的博弈在苏州又开了一个“口子”。 

我们经常会听说大城市地皮紧张，无地可用。其实很多大城市并不真的缺地，而是缺“土地指标”。

杭州、广州、深圳、南京等城市，城市中心区的面积都不大，周边都是耕地和丘陵，但是城市想单方面向外扩张是不行的。必须先从中央拿到“土地指标”，然后去征地转化为国有建设用地，继而投入市场使用或流通。简单说就是土地虽然是由地方政府独家供应上市的，但是每年供应多少却是由中央说了算。

自从上世纪90年代中期分税制改革以来，地方税收的“大头儿”被中央拿走，土地就成为地方政府赖以发展的最大财源。如果说80年代“财政包干制”为地方政府“大办企业”和快速工业化提供了激励，那么“分税制”则促使地方政府由“经营企业”向“经营土地和城市”转移。

但是这又造成了土地价格飞涨、地方债务沉重等新问题，于是中央为了保护“粮食安全”开始实行“建设用地指标配给”，即每年给地方发放建设用地指标，不得突破。

在人事方面，地方上的土地和房价调控与乌纱帽捆绑在一起，不给力的约谈，不听话的换届。在资金方面，中央掌控地方债发行审批、政策性银行贷款审批、财政收入转移支付等引导规范地方政府行为。

但是，如何在对土地进行严格控制的同时，又让地方继续保持发展的动力和热情？中央不得不给予地方一定的改革弹性空间。所以围绕“土地指标”，央地两级政府就展开了一系列博弈。

地方政府存在追求经济总量和扩张财政的冲动，现有干部任期考核体制也促使各地政府不得不看重经济发展指标。因此，上有政策，下有对策。沿海发达地区土地指标不够用，就尝试“超标”突破政策框架，为本地区争取更多资源。中央也经常“睁一只眼闭一只眼”，松一松动一动，默许一部分地方利益扩大化。

M0新型产业用地是指在工业用地（M类）中增加新型产业用地。之前M类工业用地主要分三类：M1（一类工业用地）、M2（二类工业用地）、M3（三类工业用地），其中M3是污染最严重用地，M1污染则最轻。

M0新型产业用地这个类别最早是深圳创造出来的。

2013年为缓解土地紧张的局面，《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》正式发布，首次在传统土地类别中增加了“新型产业用地M0”这个门类。

M0排在M1前面，意味着零干扰零污染，指融合研发、创意、设计等无污染新型产业功能及配套服务用地。这个门类一经提出就成了流行概念，被业界广为接受。大湾区东莞、惠州、广州等城市在深圳成功经验的激励下，纷纷出台了地方性的M0新型产业用地政策。

M0新型产业用地的核心价值在于，土地价格虽然高于工业用地但是低于商服用地，可以配套建设写字楼和住宅。这样就可以平衡开发企业现金流，帮助开发企业和产业园区降低运营成本。并且，M0新型产业用地的容积率也比传统用地高，可以大大提高单位面积的土地利用效率。

不得不说，在机制创新方面，深圳和珠三角地区一直率先走在全国前面，在对创新产业和项目扶持方面毫不吝啬。

M0相当于在土地政策管制中打开了一扇小窗。但是既然是博弈，就需要政策能够保持相对稳定，并且有胜算。各地在出台M0新型产业用地政策时都对投资主体在投入、产值、税收等方面的指标进行了约定，避免重蹈房地产化覆辙，确保土地优先用于产业发展。

苏州市最新供应的这块M0新型产业用地就对亩均投资强度、亩均税收等都进行了细致规定。据姑苏区北部经济区副总指挥孙俊麒介绍，将对入园企业进行严格审核，业态须属于数字科技、智能制造、5G电子信息等战略产业。整个项目达产后年产值计划实现10亿元以上，税收6000万元以上，至少引进一家主板上市公司。

东莞市规定，M0容积率提高到3.0~5.0之间，住宅100%可分割销售，商服100%可分割销售，产业用房49%可分割销售建筑面积不得少于300平方米。

2015年和2016年，国土部先后颁布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》，提出“优先安排并运用多种方式供应新产业发展用地”。可以说，中央政府肯定并默许了新型产业用地M0的存在。

生产要素在空间上集聚可以大大提升城市竞争力。对于东部发达地区来说，提高土地配置效率对拉动经济增长尤为重要。

土地供应与配置还将以央地博弈的方式继续存在，如何调整可能是未来一段时间重大的政策课题。