前段时间，参加一场北京商办市场大宗交易研讨会，听五大行的专家分享了北京商办大宗交易情况。无一例外，都是动辄五六十亿甚至上百亿的大单，并且85%都是投资型客户。某专家现场发言时表示，希望看到更多的三四十亿中型投资大单出现。

其实，笔者更希望知道3亿以下的写字楼和产业园市场情况，私下与几个与会者交流，也是本着这个目的和意图而来。

毕竟，动辄数十亿上百亿的大单，北京每年的宗数不过两位数而已，更多的交易反倒是售价3亿以下的写字楼和产业园，以企业自用为主，整层写字楼、5000平以下的企业独栋，北京每年成交预估在数百甚至上千宗，它们才是商办和产业地产市场当之无愧的主流。

想在商办和产业地产行业长期发展，了解3亿以下的写字楼和产业园市场情况至关重要。当然，这一市场确实非常复杂，很多成交保密、不公布，五大行也很难监控得到。

然而，一切事情总有经验和规律可循。在此，笔者整理了3亿以下的写字楼和产业园市场的五大类客户，与诸位交流沟通，仅供参考。

第1类

央企国企的孙子辈公司

在中国，央企国企的实力众所周知。其母公司和子公司早已拥有大体量的办公楼，除了非首都功能疏解之外，他们很难再有选址需求。然而，历经多年的发展，央企国企的孙子辈公司甚至更低级别的公司何止成千上万，他们迫切需要相对独立的办公场地。当然，央企国企的某些部门扩张之后也有了独立办公的需求。售价3亿以下的整层写字楼、5000平以下的企业独栋，正是他们的理想之选。

位于南四环的中关村丰台科技园，大力发展总部经济，已经形成了央企国企孙子辈公司相对成熟、相对集中的总部聚集地，比如中铁系、中车系、中化系等。

随着新兴商圈的发展以及产业禁限目录的正式公布，位于五环外的大兴新城、新首钢、城市副中心逐渐成为央企国企孙子辈公司的选址新去向，也涌现了很多不错的销售型商办和产业园项目，比如大兴新城的金地威新国际中心、兴创总部公园、大兴狼垡集建地项目，首钢商圈的新首钢东南区项目、中海∙金海汇，城市副中心的北京国际财富中心、财富港等。

第2类

外省市行业龙头进京企业

把营销总部搬到北京去，是所有外省市行业龙头企业的一致梦想。毕竟，搬到帝都后，战略布局和格局视野就会更上一层楼、再上新台阶，这绝非偏安一个省市所能比的。

外省市行业龙头企业的北京总部，不仅承担着公司营销战略布局的功能，更承担着各种圈层社交接待的功能。在如此的功能需求下，相对控制成本，选择一个倍儿有面子、有形象的办公场所，至关重要。

外省市行业龙头企业北京总部大多喜欢选址京港澳、大广、京藏等高速路沿线的新兴商圈，丰台科技园、大兴新城、昌平新城的写字楼和产业园项目，就有很多此类型公司，并且他们更倾向于整栋或整层购买。

究其根源，原因有二。其一，这些地方的外联性交通好，驾车进出京非常便捷，非常符合该类型企业需要多频次进出京的需求。其二，与北京核心区商圈相比，新兴商圈的写字楼或企业独栋售价相对低，并且属于新建项目，兼顾了该类型企业良好形象和相对低成本的需求。

第3类

有实力的村镇集体制企业

提起村镇集体所有制企业，很多人或许不以为然，在潜意识内总是认为：一个村镇企业，能有多大的实力。

其实，大错特错！北京的某些村镇集体所有制企业，实力让很多知名企业都望尘莫及。北京的城中村拆迁、城中村改造，成就了大批的村镇集体所有制企业。比如毗邻北京CBD的朝阳区高碑店村，每年的年收入据说高达30亿元。在北京，这样的村镇还有很多。

除了拆迁和改造的红利，“集体建设用地”试点开发，再一次给北京的村镇集体所有制企业提供了机遇。

手握数亿资金的村镇集体所有制企业，大多只是存放在银行，并没有太多的理财渠道。某些写字楼和产业园的投资回报率能够略高于银行利率，并且拥有可预见的升值潜力，必将是这些村镇集体所有制企业“一层/一栋养三代”的投资之选。

据了解，金融街融悦中心2020年成交的两个企业独栋、E_ZIKOO智慧谷2021年成交的几个企业独栋，就是该类型客户。

第4类

中小型投资机构

这类中小型投资机构大多靠早期投资住宅发家，住宅投资受限之后，逐渐转战写字楼、商铺和企业独栋。

他们有一定的资金累积，具有极其敏锐的实战投资经验和市场眼光，又非常务实，往往着眼核心商圈购置不动产物业，靠收取租金和物业升值获利。与大型金融机构整栋购买写字楼相比，中小型投资机构在核心商圈只是购买半层、一层或者几层写字楼，或者购买一两个商铺、企业独栋。

然而，由于核心商圈销售型的商办项目越来越少，即使出现特例也是超大单交易，完全没有中小型投资机构的机会。而新兴商圈的销售型商办和产业园项目，投资回报率相对较低，中小型投资机构对此并无多大兴趣。只有新兴商圈核心区的企业独栋项目，凭借其稀缺性带来的稳定持久回报，引起中小型投资机构的重点关注。比如城市副中心运河商务区核心的北京国际财富中心、财富港，首钢商圈的新首钢东南区项目、中海∙金海汇等项目。

第5类

小巨人和未来的小巨人企业

“小巨人”企业是专精特新中小企业中的佼佼者，是专注于细分市场，创新能力强、市场占有率高、掌握关键核心技术、质量效益优的排头兵企业。截至目前，我国“小巨人”企业已达4762家。2022年，全国计划再培育国家级“小巨人”企业3000家以上。在北京，经信局已公布了两批“小巨人”企业名单，第一批285家，第二批751家，共计1036家。

小巨人企业培育条件有多个，其中之一是，企业上年度产品销售收入在3000万元-2亿元人民币，且前三年产品年销售收入或净利润的平均增长率达到20%以上。也就是说，小巨人企业普遍拥有一定的资金实力和发展前景。

再小的企业，都有一个总部梦，都希望拥有自己的总部楼，何况是有一定实力和发展前景的小巨人企业。与航母级企业总部相比，小巨人企业和未来的小巨人企业所需办公面积适中，整层写字楼或企业独栋刚好。

目前，该类型企业选址主要集中在中关村科学城的北清路、上地等区域。城市副中心、首钢商圈、大兴新城的企业独栋和写字楼项目也逐渐点状开花，随着小巨人企业的逐年增多，北京3亿以下的写字楼和产业园将更加成为市场洪流。