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商办地产两笔大单成交,赚翻了!

2019-10-09 来源:选址960 作者:优秀

图为中国外汇交易中心

撰文 | 优秀 来源 | 选址960

本文1539字,阅读约需3分钟


十一放假前夜,张江高科与SOHO中国发布重要公告:一个4.03亿元卖掉两幢楼,税后获利1.2亿元;另一个7.61亿元卖掉2583个停车位,获毛利2.53亿元。

这是一次正常的销售行为?还是开发商转型中迫于现金压力的妥协?


提升业绩张江高科再卖楼

4亿卖楼,或成张江高科年内销售最大单。

9月28日,张江高科发布公告,其全资子公司持有的上海市浦东新区集创路200号、银冬路491号3幢全幢科研房地产,以4.03亿元受让中汇信息技术(上海)有限公司,物业面积为1.25万平方米,税后净利约1.2亿元。

受让方中汇信息技术(上海)有限公司是中国外汇交易中心暨全国银行间同业拆借中心(直属中国人民银行总行)全资子公司。据张江高科财报显示,上半年其营业收入为5.92亿元,由此可见,该宗交易有望成为张江高科2019年最大单笔销售额。

据选址960查阅,张江高科一直在陆续出售物业资产。比如,最近两笔分别为:

2019年1月,以1.61亿元将浦东新区张江镇祥科路约3800平方米的物业受让给中国工商银行张江支行,税后净利约5000万元。

2018年11月,以1.4亿元将上海张江高科技园区尚佳商务楼近3600平方米物业受让给亿企赢网络科技有限公司,税后净利约4300万元。

以上3宗物业出售,张江高科将其影响总结为:有利于提升上市公司经营业绩,增加主营业务收入、利润及公司经营性现金流量。

不时出售资产的张江高科,是缺钱吗?张江高科从2015年向「科技投行」转型以来,营业收入逐年下滑,从2015年的24.19亿元,一路跌至2018年的11.48亿元,主因是销售收入大幅缩减,从2017年起,租赁收入反超销售收入,并拉开巨大差距。这也反映出,张江高科从重资产向重投资的转型策略,物业也在由销售向持有租赁转变。

数据来源:公开资料、方升研究数据库

与此同时,重投资的缺点随之显现,收益高而稳定性不足,像2019年上半年投资收益仅为1288万元,较同期减少96.41%。

在去年出售成都子公司股份时,《每日经济新闻》曾问过张江高科,是不是在缓解资金压力?当时相关工作人员的答复是,「公司不缺钱,转让股权主要是聚焦科学城建设。」如今,转型中的张江高科,逐渐弱化销售收入,但并未放弃。


潘石屹卖停车位暴赚2亿多

北京9项目2000多停车位售价超7亿元。

9月30日晚间,SOHO中国宣布,与慧泊停车场投资(广州)有限责任公司就出售停车位订立协议,初始代价约为7.61亿元,本次出售地下停车2583个,分别位于北京的9个项目,即建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO。

慧泊停车场投资(广州)有限责任公司是一家集停车场投资、开发、建设、经营管理于一体的综合平台。本次交易,预计获得毛利约2.53亿元,所得款项拟用于一般运营资金。

计算下来,平均每个车位售价约为29.5万元,单个车位毛利接近10万元。

2012年,SOHO中国宣布由销售向自持转型。但2014-2018年期间,销售动作不断。SOHO中国陆续出售上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、上海虹口SOHO及上海凌空SOHO等多个物业,成功套现超过400亿。当时潘石屹称,「已经售出的都是非核心资产,留下的都是核心资产。」

今年SOHO中国对核心资产下手了。6月28日,SOHO中国再次宣布销售部分持有物业,而这次的标的为望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场等5个处于北京、上海核心地段的项目。预估总价值为78亿元,打算通过散售和股权交易的方式投入市场。此次销售核心资产,潘石屹表示,这些钱未来将用于购买城市繁华地段的地块。

眼下,SOHO中国卖停车位换钱。业内人士认为,曾经最高营收近两百亿的企业,如今在20亿上下徘徊。原因在于SOHO中国的经营乏力。

有媒体认为,这是SOHO中国面临偿债压力的选择。据《商学院》杂志分析,尽管SOHO中国44%的净负债率低于行业平均水平,但截至2019年6月30日,SOHO中国的总借贷共计约177.61亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期,截至2019年6月底,SOHO中国现金及现金等价物仅11.54亿元,不足以覆盖一年内的短期债务。

经营乏力,出售物业,难免不给人留下变卖资产,「拆东墙补西墙」的联想。


编辑: 李欣

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