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公认难度系数最高,产业地产如何破局“疫后时代”?这6位大咖说明白了

2020-05-13 来源:选址中国 作者:江珊

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2020年5月12日下午,由选址中国联合主办的“杭州产业地产如何全力以‘复’谋求新突破?”论坛以视频直播的方式在线上举行,取得圆满成功。

参与线上论坛的嘉宾有:阿里巴巴集团副总裁,阿里云智能事业群新零售事业部总裁,清华大学博士后、中科院管理学博士肖利华;萧山经济技术开发区管委会经发局局长、杭州湾信息港党委书记韩梦龙;浙江南都地产服务合伙人、大悦商业经营管理有限公司总经理张晓波;联科智慧城投资集团副总裁、杭州联智博泓科技有限公司董事长袁建功;浙江德信商用投资管理有限公司董事长胡斌;万科杭州产办负责人程海亮;中国房地产报社副社长肖勇等。作为主办方代表,选址中国创始人、CEO陈雪源担纲联合主持人。

在论坛直播中,结合自身实践和思考,各位发言嘉宾对产业地产的发展痛点、难点和突破点给出了鲜明观点,选址中国编辑整理如下。


张晓波:产业地产三大难——招商难、运营难、盈利难

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浙江南都地产服务合伙人、大悦商业经营管理有限公司总经理张晓波发表讲话,张晓波指出,产业地产的本质是空间服务商、时间合伙人。

张晓波表示,产业地产当前面临的普遍问题是招商难、运营难、盈利难。

首先,先天不足:产业基础差,缺少技术科研创新,难以形成有效产业链及核心竞争力。同时,金融、研发、营销、广告等外围服务业发展滞后,整个集群发展服务的基础设施不完善、不配套。政策方面,产业规划、环保能源、投资利税强度等准入门槛高。

能力方向,产业地产运营需要融会贯通政府、定位、设计、开发、融资、招商、运营、退出等能力,属于十项全能,要求比较高。

“近十年产业地产看似发展如火如荼,因随着房地产尤其住宅调控力度和建设成本增加,房地产利润持续走低,竞争更激烈。‘产业’勾地成为主流玩法。以‘产业之名、行地产之实’的现象很多。”

同时,张晓波认为,产业的兴盛特别是新型产业发展是必然的,产业地产要转变地产开发思路,只有将自身转变成产业科技服务商这个定义,才能做好产业开发,否则地产商仅仅是产业载体代建。


阿里肖利华:疫情下数智化能力是关键

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来自阿里巴巴的肖利华作了《战疫前行·数智驱动新增长》的主题演讲。

肖利华表示,疫情之下,数智化能力成为关键因素,全链路数智化转型升级成为趋势。

在谈及产城融合案例时,以阿里未来科技城为例,肖利华介绍了未来科技城的一系列举措:未来科技城与阿里巴巴联合发布“5G物联网物流能力中心”;未来科技城与阿里巴巴联合发布“智能城市联合创新实验室”等等。

肖利华认为,全面立体洞察产业园区,数“智”驱动是关键。为此,阿里开发了智慧园区超级APP,形成一站式在线服务入口。“不同时代需要不同驱动的生产要素,数智经济时代需要新基础设施、新动能、新引擎。”肖利华说。


萧山经开区韩梦龙:产业地产需要“三生融合”

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萧山经济技术开发区管委会经发局局长、杭州湾信息港党委书记韩梦龙发表讲话,韩梦龙提出“三生融合”概念,即生产、生活、生态在在新城、创业者、业主之间能够有机结合起来。

韩梦龙说,比如云栖小镇把涉“云”的上下游企业集聚起来,定位于大数据、人工智能,并给企业的创业者在衣、食、住、行、娱乐等生活品质上提供基本保障。

在韩梦龙看来,生态对于产业新城的发展至关重要,这不仅是环境上的生态,更是要为园区内企业、创新创业者提供生态。“产业地产企业一定要利用好政府政策,要选在国家级开发区、高新产业园区,因为这些地方里面的各种设施都是配套好的。”

韩梦龙表示,产业新城要带动地方产业发展才能做到产城真正融合,产业地产商应以建成一座城为目标,以城推动当地经济和产业链发展,真正做到产业与城市融合在一起。

韩梦龙还认为,“随着美国等海外疫情发展,中国可能会迎接一批高层次精英海外创业者,所以产业地产开发商等要成为这些创业者的‘店小二’。”


联科智慧城袁建功:产业地产不是简单收租,内容才是王道

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联科智慧城投资集团副总裁、杭州联智博泓科技有限公司董事长袁建功做了《构筑区域产业生态是产业地产突围的关键》的主题演讲。

袁建功表示,城市与产业园区是相辅相成、不割裂的,产业园区最终会回归城市、成为城市的运营商。袁建功表示,杭州的城市发展空间和力度比肩一线城市,对产业园区搭建有很大的促进作用。

袁建功还指出,这次疫情对整个中国经济的转型包括城市化进程可能不会产生很大影响,但是对不少行业,包括产业园区行业的发展产生了比较大影响,这是不争事实。产业园区面临转型期,也势必伴随模式调整,杭州产业地产如何谋得新的突破?

对此,袁建功认为产业园区的转型不仅是杭州,更是全国乃至世界产业园区都应该思考的问题。他表示,产业园区首先思考的一是产业培育的顶层设计,如整个园区产业定位;二是打造产业链和创新生态圈,最终形成良性生态的搭建;三是设立产业基金,形成反向孵化。

“一个园区产业运营不是简单收租,内容才是王道,空间只是一个载体。”袁建功说。


德信商用胡斌:地产商转型产业地产“纠结”“痛苦”,能力要“闭环”

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浙江德信商用投资管理有限公司董事长胡斌阐释了自己对产业地产的看法。

胡斌认为,真正做产业地产,必须在实操过程中不断学习和加强自身综合能力,企业要真正下决心苦练内功。

胡斌表示,百强房企中近半数都有不同比重的产业地产板块,但每家企业出发点和落点存在着极大区别。“每家公司对于资金和开发模型的使用,甚至是对于整个团队体系构架的使用等均不相同,其弱点自然也不相同,这需要我们站在闭环的角度去思考。”

只有搞清楚了这些问题,开发商才能真正地在产业领域发力,甚至是成为其中的佼佼者。

“我们要从资金—开发—空间设计—政府政策—人力资源引入的这个链条上去看待产业地产的运营。”在胡斌看来,虽然产业地产的发展日新月异,但是开发商一直在其中扮演了大部分的重要角色,政府模块以外,开发商占有很大比例的决策影响力。

这是因为,在产业发展的前端,开发商在资金、开发性思维、空间打造建设等方面有明显的优势。这意味着开发商能够非常好的参与和完成前端建设。要知道,产业园区的本质就是土地、空间以及产业政策和整个产业链所形成闭环。

优势明显但劣势同样存在。胡斌说,从后端来看,虽然很多开发商在近几年实现了飞速发展,但是大部分开发商从传统开发模型向产业地产营运营模式转型的过程是非常纠结和痛苦的。因为这种转型,几乎需要将原有的整个体系彻底推倒重来。

但生存并且“活下来”的企业一定有优秀的综合能力。

胡斌相信:“在接下来的一段时间里,某些领域里一定会有一些以营运和产业整合为方向的企业脱颖而出,并将在这个领域扮演非常重要的角色。这些企业应该在资金、开发、产品建设、空间打造,产业整合,以及整体运营能力等方面形成良好闭环,具备优秀的综合能力。只有这样,才能够真正的从顶层上去补充政府原有的一些融合工作。”

结合杭州的产业发展,胡斌着重谈到,经过多次“阵痛”,杭州的产业结构转型依旧在坚定地走自己的特色路线,特别是随着近期城市新控规的调整和产业框架的拉开,杭州已经具备了非常鲜明的产业布局特点。城市规划和产业结构的紧密衔接,将对杭州未来的城市价值、土地价值产生非常积极的影响,整个城市的发展也会逐步形成一个良性的闭环。

“杭州产业园数量十分可观。现在,政府对于整个产业的发展已经形成了顶层逻辑,接下来产业小镇将会迎来新的风口,产业和地产相互咬合是非常值得关注的。”


万科产办程海亮:以设计、社群和流量赋能新空间

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万科杭州产办负责人程海亮以《链接·改变·城市-运河万科中心的都市型产办实践》为主题进行了分享。

“随着5G时代的到来,跨界融合成了大势所趋,所以要求我们产品的空间能够承载。这种新空间能够提供办公、居住、娱乐消费等场景下的服务的载体,同时又是设计、技术、人文、社群、流量的链接枢纽。”程海亮表示,这种新空间是一切服务载体和流量的入口。

如何赋能新空间?在程海亮看来,要在三个维度进行探索,即设计、社群和流量。

在设计赋能上,聚焦三大产品线,聚拢不同阶段企业,形成全面的产业生态,如创新体验中心、举办城市汽车发布秀场、规划未来出行体验区等。

在社群赋能方面,程海亮认为,社群的本质是链接,链接同类人、同类企业在同样的空间中。运河万科中心采取头部企业引领,组织行业交流碰撞的机会。

流量赋能上,程海亮提到要采取复合流量和流量复用的方式。

“时代准备抛弃你的时候,连一声再见都不会说,运河万科中心以创新与时代同行。”程海亮用一句话结束了分享。


“产业中国|杭州产业地产如何全力以‘复’谋求新突破?”线上论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、选址中国、中国产业地产与产城融合联盟联合主办。可登录直播平台“一直播”,关注账号“选址talk”(ID:1357253599),查看精彩的直播回放。


编辑: 李欣

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