5月17日，顺丰房托基金（02191.HK）在港交所正式挂牌交易。

自2月10日递表，到挂牌交易，前后仅96天的时间。星展亚洲融资有限公司为其独家上市代理人。

这是香港房地产信托基金市场首个物流REITs，同时也是首个非地产的快递企业赴港发行REITs。

但上市首日，顺丰房托的股价并没有像其名字一样“顺风”上扬，而是挂牌即破发，开盘跌9.84%。

截至发稿，顺丰房托报4.16港元，跌16.47%，总市值33.28亿港元。

香港首个物流地产REITs

顺丰房托是香港首只以物流地产为主的REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金。

这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

这种信托基金的魅力在于，通过资金的“集合”，为中小投资者提供投资机会，且专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险。

顺丰房托的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。

其投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业，都是现代物流地产，且位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

截至2021年3月31日，物业的可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值为61亿港币，平均出租率约为95.3%。

关联交易超80%

截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托基金。

有业内人士认为，房地产投资信托，本质就是一个收息的，天生缺乏想象空间。

顺丰房托，如果找亮点的话，就是它的大股东是顺丰物流，所以持有的资产都是物流资产。

但这一亮点背后也包含着大量的关联交易。

顺丰房托是顺丰控股间接100%控股的公司，招股书显示，截至2020年9月30日，物业合共有32名租户，租金收入总额排名前五位的租户（其中三名为顺丰房托基金的关连人士），约占总租金收入的83.3%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的81.8%。

此外，过去三年间，顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%；租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。

顺丰房托募集资金主要是用于收购前身集团的承兑票据及最终付款以及支付尚未支付对价。

包括于2020年11月完成的转让佛山公司（中国）及芜湖公司（中国）99%股权；以及于2021年完成的将翠玉全部已发行股本转让予金紫荆。

顺丰控股2021年第一季度业绩“爆雷”亏损近10亿，市值跌超2000亿。顺丰房托基金的租金收入主要依赖顺丰关联租户，若后续未能与顺丰关联租户续约或及时找到替代承租人，租金收入面临下滑风险。

顺丰房托未来会好吗？

据了解，2019年末的时候，港股有一家同类型的公司，招商局商业房托（01503.HK）上市，股息率8.8%，到现在还没回到发行价。

招商局商业房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起，其房托管理人为招商局置地的间接全资附属公司，发售价为每个发售基金单位3.42港元。2019年12月10日，上市股价破发，挂牌首日跌7.89%，今报2.68港元。

IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜表示，房托一般是作为累固定收益和抗风险的投资标的来进行配置的，因此会受到一些中低风险投资偏好的长期资金的欢迎，比如养老基金、大学基金、社保资金与退伍兵基金等。

顺丰房托虽然也属于REITs，但是因为顺丰房托的底层资产都是顺丰的相关物业，现金流高度依赖于顺丰速递本身，这样一来一方面关联交易行为会导致房托的业绩真实性存疑，另一方面因为用户的唯一性而使得房托收益容易受到母体经营波动的影响而缺乏收入市场化、资产分散化所带来的稳定性，再加上发行时可能也进行了过度营销导致开盘后市场的理性回归。

不过，知名地产分析师严跃进认为，就顺丰房托基金来看，还是有很多优势的，包括背后的物流产业和物业地产发展机会等，其都会对此类企业的业务发展形成影响。虽然短期有波动，但是中长期看，指标市场会看好此类股票的成长性。

贝壳研究院商业地产分析师郑中也认为，尽管顺丰房托基金上市破发，但物流地产近年来受益于电商和快递行业的快速发展，逐渐被资本看好。和购物中心、办公楼等商业地产物业相比，物流地产园区的租户通常承租能力更强，平均租赁面积更大，租户组合更为稳定，因此市场韧性更好。物流地产或将成为非住宅类房地产行业的新增长点。