2020年上半年，产业地产经历疫情大考，它们的成绩单如何？这张成绩单又反映出怎样的行业变化趋势？

营收微涨，利润降27%

选址960对20家产业地产样本企业的中期业绩表现进行了梳理。

上半年，20家样本公司合计取得营业收入894.69亿元，同比微增2.26%；归母净利润合计146.83亿元，较去年同期的202.43亿元下降27.46%。

图：产业地产上市公司2020年中期营收情况

20家企业有显著的规模分化，其中百亿级以上公司包括华夏幸福和招商蛇口2家；10亿级以上企业包括东湖高新、外高桥、南京高科、上海临港、浦东金桥、中新集团、亿达中国、苏州高新、中国宏泰发展、易商红木（ESR）、电子城等11家；中电光谷、市北高新、中国物流资产、锦和商业、张江高科、空港股份、海泰发展7家公司营收在10亿以内。

净利润方面，华夏幸福、南京高科、张江高科位列前3；8家企业实现利润同比正增长，12家企业利润不及去年。值得关注的是，市北高新、张江高科的归母净利润同比增长达到惊人1614%和232%。

需要指出的是，20家企业的产业地产“核心度”差异明显。比如，招商蛇口的营收中园区开发业务占比24%，东湖高新科技园板块收入不足10%；而中新集团、市北高新、张江高科、中电光谷等公司的园区收入占比超过60%。

因此，如果只论规模不论结构来评价这20家产业地产的实力并不公允。

多元业务挺身“救主” 

在园区开发运营的基本盘之外，多元化业务成为产业地产分散风险、获取盈利的重要路径。

选址960梳理发现，除了产业地产，这20家企业涉足的业务还包括：商业地产、住宅地产、旅游、节能环保、贸易物流、文化产业、工程建设、环保科技、市政业务、土地一级开发、股权投资、基金管理等。

这些业务与园区开发紧密结合，不仅构成了各家公司不同的经营模式，还在2020上半年还立下“救主”奇功。

以张江高科为例，由于不再销售园区和园区租赁收入下降，上半年其营收仅为3.57亿元，大幅下降近40%。但东方不亮西方亮，由于其下属合营企业持有的金融资产（已上市股票）公允价值上升，投资收益大增。这使张江高科归属上市公司股东的净利润同比大涨231.98%达9.16亿，跻身盈利三强。

南京高科是另一个典型，报告期内其旗下投资公司成功退出股权，实现2700万元溢价；其投资项目中多家公司正在上市流程中。报告期内，南京高科实现投资收益8.96亿元，净利润达到14.23亿元，同比增长20.9%。

位处武汉的东湖高新实现逆市增收9.57%，主要受益于其工程建设和环保板块的收入增长。东湖高新在中期报告中指出，科技园板块受疫情影响最大，招商工作开展难度较大，一季度基本处于停滞状态，同时还减免了园区中小微企业租金3500万元。

遭遇“去房产化”阵痛

产业捆绑住宅曾经大行其道，随着产业地产向专业化升级，一些有野心的产业地产主动调整战略撕掉地产标签。

2020上半年这些企业遭遇了“去房产”阵痛，但也彰显了别样生机。

2020年，中新集团通过经营战略调整，加速发展园区开发业务。在上年主动去化房产业务后，报告期内中新集团营业收入18.12亿元，同比近乎腰斩。

幸运的是，收入规模的下滑，并未对利润造成太大伤害。在没有房产销售的情况下，中新集团实现合并净利润8.02亿，“园区开发业务利润占比大幅提高，核心地位明显。”

中电光谷也于近年间逐渐退出住宅开发，而强化园区的多地复制和扩张。上半年，其实现收入9.23亿元、利润1.2亿元，分别同比下降19.2%和14.9%，“尽管主要指标较去年同期有所减少，但好于复工初期的预期”，中电光谷在年报中指出，收入的下降主要原因是集团主动减免了部分入园企业的租金和管理费近3000万元。

尽管收入和利润有所下滑，但可圈可点的是，其收入结构中，产业园销售服务收入占总额的36.9%、产业园运营和租赁服务占总额63.1%，已经转型为一家非常聚焦于园区的企业。

招商引资“强者恒强”

在披露业绩的同时，一些公司也披露了招商引资情况。

张江高科在报告中指出，上半年虽因中小企业租金减免导致租赁收入减少，但整体招商情况依然态势良好，在2019年9个亿元楼宇基础上，新增亿元楼宇 1 个，招商落地项目10个，超过 1000 万美元以上外资项目4个。

报告期内，华夏幸福各区域共新增包括深圳亚瑟生物技术有限公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务有限公司等在内的176家入园企业，新增签约投资额624.6 亿元。

外高桥中期完成实到外资12.6亿，完成年度目标的50.4%；新增内资企业注册资本 184.2 亿，完成目标的73.7%;新增跨国公司地区总部6家，完成目标的50%，同时储备了多个总部项目。

市北高新实现产业载体租赁面积 35.07 万平方米，同比增长13.99%，租赁收入 2.08亿元，同比增长15.79%。

此外，易商红木（ERS）、中国物流资产等仓储物流园区开发商没有悬念的实现增收增利。