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2019产业地产期中考:17家公司赚走187亿,华夏幸福「三高」,张江高科失色

2019-09-10 来源:选址960 作者:优秀

17家公司赚走187亿,华夏幸福「三高」,张江高科失色

撰文 | 优秀 来源 | 选址960

本文2206字,阅读约5分钟


A股半年报收官,3650家上市公司的年中报显示,上半年营收和净利润增速明显放缓。

选址960统计了17家产业地产上市公司的中期财报,17家公司上半年营收达824.23亿元,较去年同期的795.52亿元略有上涨,行业大盘略有增长,幅度为3.6%,整体增势勉强维系。

17家产业地产上市公司包括华夏幸福、招商蛇口、中国宏泰发展、浦东金桥、南京高科、亿达中国、外高桥、中国物流资产、张江高科、中电光谷、上海临港、电子城、东湖高新、市北高新、空港股份、海泰发展、苏州高新(主营业务不突出的产业地产企业未予统计)。

从半年报来看,一半是冰,一半是火,超过2/5的产业地产上市公司营收较同期出现负增长。即使像招商蛇口这样的头部企业,上半年营收亦是大幅缩水。电子城、南京高科上半年营收更是直接腰斩。也有公司上半年营收像坐火箭一样,翻了不止一番。

17家公司赚走187亿,华夏幸福「三高」,张江高科失色


营收:大开大合

17家公司上半年营收大开大合。较同期相比,10家公司营收呈增长态势,7家公司营收负增长。其中涨幅最猛的为苏州高新,同比涨幅超175%,营收由去年同期的19.08亿元,一跃蹿到52亿元,其营收规模仅次于华夏幸福和招商蛇口。下降最狠的则是南京高科,上半年营收不只是腰斩,而是较同期下降近3/5。

营收差距悬殊。17家公司中,营业收入超100亿元企业的仅有2家,分别为华夏幸福387.3亿元,招商蛇口166.87亿元;其次营业收入低于100亿高于10亿的企业,有8家,且营收集中于50亿以下,仅苏州高新突破了50亿的门槛。剩余7家企业营收全在10亿之下,最低为市北高新,2.06亿元。

利润:半数负增长

曾有人说,2019年是过去十年里最坏的一年。

半数企业净利润较去年同期大幅下滑。不同于2018年的红红火火,2019上半年净利润17家企业里9家同比出现负增长。跌幅最严重的为市北高新,达到-88.86%,2019上半年净利润为557万元。

企业利润集中于10亿元以下。总体净利润规模为187亿元,突破10亿元的仅有3家,分别为华夏幸福、招商蛇口和南京高科。其余企业,11家净利润集中于1亿至10亿元之间,3家企业净利润低于1亿元。

在净利润对比分析中,一家「低调」的企业引起了选址960的注意。它就是中国物流资产,2019上半年营收3.51亿元,同比增长28%;净利润2.36亿元,同比增长73.2%,虽然营收与增长的表现并不显眼,但利润率达67.3%,其年中报显示,中国物流资产雇员为180人,即上半年人均产值195万元,达到腾讯人均产值的2/3,创利能力爆棚。公司称,其高盈利主因在于运营物流园数量增加,以及保持物流园91.4%的出租率。

显然,这对于高投入、慢回收的产业地产来说,这是一匹非常会赚钱的黑马。

负债:好于传统房产

大半产业地产企业负债率超60%。

资产负债率是企业不愿提及的一个财务数据,然而今年不少白马股因资不抵债而频频爆雷。总体来说,产业地产领域负债情况明显好于传统房企。据北京商报统计,2019年上半年销售排名TOP30房企,近七成已披露半年报的房企资产负债率超80%,部分甚至攀高至95%。

据选址960统计,17家产业地产上市企业中,资产负债率超过60%的企业有9家,其中负债率最高的为华夏幸福,达到88.12%,也是唯一负债率超过80%的企业;其后依次为,东湖高新、招商蛇口、亿达中国、苏州高新、上海临港、外高桥、中国宏泰发展、南京高科。业内人士认为,开发商资产负债率超过85%,一定程度上可能会存在经营安全问题。亿达中国在半年报中提到,上半年流动负债超出流动资产,可能对持续经营造成重大影响。

其余8家企业资产负债率成功控制在40%~60%之间,一般认为,这是一个公司资产负债率的适宜区间。

华夏幸福继续「三高」

华夏幸福在全国各地复制PPP模式,上半年营收与净利润遥遥领先,凭借387.3亿元的营业收入排名第一,同比增长10.74%,净利润为84.81亿元,同比增长22.44%。与此同时,华夏幸福资产负债率也排名第一。

引平安入股,解决资金紧张问题,虽然水逆的2018已经过去,但未来什么样,却无法保证。截至2019年6月30日,华夏幸福资产负债率为88.12%,较同期推升6个百分点。其半年报中显示,华夏幸福自身9亿多股中,已有近6亿股质押,质押股份占比达到64.7%。另有数据显示,未来两年华夏幸福迎来偿债高峰,共有19期债券面临到期和回售,总计余额为366.70亿元。

最近,华夏幸福子公司与中信信托签署不超过40亿元的永续债权投资,主要用于开发建设部分产业新城PPP项目和偿还子公司债务。

招商蛇口收入利润双降

招商蛇口在营收、净利润双排名中仅次于华夏幸福,位居第二位,但今年营收与净利润出现大幅下滑。截至上半年,招商蛇口营业收入166.87亿元,同比下降20.49%;净利润48.98亿元,同比下滑31.17%。双双下滑原因,招商蛇口将其归结为结转周期不均衡。

不过,值得注意的是,招商蛇口上半年园区板块业绩,较去年同期提升31.26%,收入40.01亿元。另外,招商蛇口在深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。

张江高科、南京高科,投资双雄各自悲喜

以产拿地,以房养产,是多数产业地产的生存模式。单纯依靠园区销售与出租,产业地产开发商难以维系。于是,产业投资成为不少开发商的增值业务,比如南京高科、张江高科。

在2019半年报中,出现一个「怪」现象,南京高科利润竟比收入高:南京高科上半年营收约为7.8亿元,然而净利润高达11.78亿元。除却地产与市政业务外,股权投资也是其业务板块之一。上半年内,多个投资项目成功退出,投资收益近8.3亿,成功赶超主营业务,贡献了一份亮眼的期中成绩单。

投资收益几家欢喜几家愁,由于投资的不稳定性,上半年张江高科的投资收益为1288.46万元,较去年同期减少96.41%,以致净利润有所下滑。

下半年产业地产能否挽回颓势,打破2018年2000亿元营收的总纪录?

17家公司赚走187亿,华夏幸福「三高」,张江高科失色

编辑: 李欣

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