撰文 | 测评菌 来源 | 选址960

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通州，北京城市副中心，作为京津冀一体化重要的组成部分，根据《北京市副中心高精尖产业发展实施意见》规划，总部经济、财富管理、文化旅游、文化科技、尖端芯片、智能制造等产业在通州将形成千亿级别产业集群。

在区位上来看，通州交通便利，东紧邻6条国道：京哈、京沈、京津、六环路、密涿等，南北距机场也十分方便，轻轨八通线与亦庄线南延线构成了「三横两纵双轻轨」的立体交通网络。未来随着进一步的建设，出行也更加方便。

对比朝阳360万的居住人口，通州常住人口180万，相对宜居，人少一定程度上也缓解了交通压力。

通州虽不比朝阳灯红酒绿，却也按照自己的步调前进着，打造承载文化、旅游、科研、经贸、商务服务等功能示范区，国家大剧院舞美基地、环球影城都落地于此。

本期《选址测评》，将围绕通州五环来探访四个项目，如果你的企业对通州发展有信心，有落户通州的办公打算，这几个项目不妨参考一下。

1 | 金融街·园中园

该项目位于通州新城金融服务区，也是该区域内首个商用地产项目，位于北京城市副中心西北部，紧邻运河，横跨温榆河两岸，风景优美，园区绿化40%。

作为1-3期全部售出的项目，我很好奇在通州这么严格的政策主导下，会有这么多的企业入驻，从管理人员处我了解到，金融街园中园是商用土地，并不限制企业入驻，从科研创新到文化传媒、金融、互联网都可以进驻园区。良好的环境，独栋办公的归属感都是吸引企业的一大亮点。

1，园区共分5期，占地530000平方米，其中使用面积330000平方米，容积率1.09，建筑以企业独栋为主，只售不租，均价36000/平米，层高4.2米，每个独栋配备2-3个电梯。4-5期车位共900个，预计年底建成。

2，从区位来看，项目北距离机场10公里，西距国贸CBD12公里，东距潞城10公里，便利互通，距离地铁6号线、八通线仅需公交换乘3站。六条高速链接：京哈、京沈、京津、六环路、密涿等，进出北京十分便利。

3，园区不对企业设置准入门槛，国企、互联网、文化、传媒、等都可入住，1-3期已入驻知名企业包括小米、中国移动、电信、中航等。

4，园区配套完善，自营物业（费用12.3元/平米）、员工餐厅、健身房等。

5，「通八条」政策扶持，由园区统计统一申报。

小结

独栋出售，适合总部型企业或作为分部使用，出售面积较大，最少需1.2亿，具有区位优势，距CBD等中心区域行程20分左右，周围环境好，预计随着通州的开发未来预计会有一波升值。

2 | 紫光科技园

这个项目与金融街园中园隔岸相望，所以区位优势差不多，由于还没有正式对外销售，所以我先简单的说下我的直观感受，13.3万平米建筑面积，独栋建筑，外观基本以玻璃幕墙与石料结合，简约设计，花园式生态，内部采光极好，可直观温榆河景色，1W平米下沉庭院，绿化率达40%，说是富氧产业园也不为过。

项目分二期进行开发，其中一期为ABC三个区，共有22栋独栋办公楼；二期为D区3栋办公楼，目前正在施工阶段。项目总体定位于高精尖产业集群，规划引入科技、金融、高端服务等领域企业，其中A、B可租（租期3-5年）。

1.容积率0.8，独栋多以2000-6000平米为主，售价4.4W每平米，50年商业用地，投资自持均可，低密度办公，归属感强。

2.政府主导型园区，虽是商用地但以高精尖企业及「通八条」政策准入企业为主，园区已与国企达成合作意向未来将会有一批国企入驻。

3.露台面积大，可作为室外花园等进行独立装修。

4.毛坯交付，4米标准层，顶层8米，可按照需求加隔层，自营物业16元，总计车位599个。

小结

大河独栋，适合传媒，文创、旅游相关企业入驻，园区招商跟政策挂钩，需经管委会备案审核，享受「通八条」政策优势，9月开售，感兴趣的企业不妨关注下。

3 | 台铭国际企业花园

下面我说说台铭国际企业花园（以下简称「台铭国际」），这里就已经是通州台湖镇的范围内，这个项目有点意思，欧式建筑风格，距离北京环球度假区（目前全球范围内最大的环球影城主题乐园）车程5分钟左右，距离国家大剧院舞美基地仅一路之隔。园区内入住了大部分的传媒、文创企业、如今视传媒，龙族文化等。

对比上面两个项目，台铭国际的定位更加精准，600-1600平米的庭院式独栋，作为中小企业总部型园区，均价3W，目前入驻企业有今视传媒（北京电视台下一级子公司）、安达工程、益铂投资、阳光新闻集团等，与之前介绍的两个园区一样，属于低密度园区，适合中小型文创，科研类的企业入驻。

1.欧式独栋，每栋独立房本，分南北两区，北区已入驻完成，南区入住率70%。

2.独栋赠送110平米-400平米独立花园式庭院。

3.交通便利，距台湖镇出口1公里，20分钟可达国贸CBD，17号线年底贯通将极大提升出行便利。

4.紧邻环球度假区，台湖演绎小镇，具有升值空间，可作为影视传媒上下游产业基地。

5.享受通州、台湖政策如购房补贴、融资补贴、高端人才补贴等。

小结

台铭国际企业花园，作为围绕环球度假区和国家大剧院舞美基地的项目，对于中小企业来说性价比更高，无论投资还是自持，对于购买独栋这样动辄数千万甚至过亿的开销，在合理预算的情况下，中小户型无疑是较为稳定的方式，且具有升值空间。

4 | 新华联·北京民企总部基地

这个项目是本次探园的终点，也是所剩独栋最少的项目。园区分南北两区，我主要以南区作为本次的重点。

说起来很有意思，台铭国际、新华联北京民企总部基地相隔不远，但是定位不同，新华联北京民企总部以欧式石材风格为主，多以2000-4000平为主力销售户型，区别于台铭国际企业花园的600-1600，主要将大型企业作为定位，也有14000平米的大户型，定位是总部办公。

均价2.8W每平米，工业用地50年产权，物业费5元不含水电暖气。园区配套方面，配有员工食堂，洗衣房，员工宿舍等,可以说是非常完善了。

作为14年开园的项目至今已售出大半，目前还有9栋独栋在售。园区内入驻企业以传媒机构龙头为主，作为以文创定位的总部基地，拥有如此多的行业资源可以说是非常难得，侧面也衬托了项目的质量，首层4.8米挑高，标准层3.8米净高可按需求自行决定，对于总部型园区来说还是值得肯定的。

1.总部型独栋，配套完善，园区多以传媒企业龙头为主，入驻企业有湖南电广传媒集团、安徽广播电视台、山东影视、清水源、华致酒行。

2.低密度，低容积率，1.18容积率，40%绿化。

3.交通便利，7号线东延线、八通线南延线，以及17号线南段，驾车30分钟直达国贸，距离首都机场、大兴机场距离再50分以内，毗邻京哈、京津、京沪高速。

小结

适合大型企业作为总部办公，园区绿化高，紧邻环球度假村与国家大剧院舞美基地，可结合台湖演艺小镇的定位，从影视文化的上下游，推动行业发展。

选址测评总结

通州区域产业园多以文创、高精尖为主。工业用地的项目多为政策主导型园区，这跟通州的区域化定位有直接关系，招商以为当地做出贡献的产业为主。

项目绿化高，基本都在40%以上，低容积率、低密度办公在通州将是一种趋势，但随着通州发展,未来低密度的产业园项目可能并不多。

产业园多以独栋出售为主，以总部经济为主，在走访的园区中所剩独栋不多，但综合考虑通州发展、交通建设，这些项目未来具有上升空间。

工业用地的项目入驻需经过管委会报备，符合「通八条」企业方可进驻，如考虑商业用地可考虑金融街园中园，省去一些不便。

结合通州城市副中心的文化定位，传媒、文创、旅游相关企业在通州可以获得更优质的发展土壤。

结语

如果你有想了解的产业园或写字楼，欢迎后台回复测评菌-（你所感兴趣的园区） 我们会第一时间为你带来详细的选址测评。