由选址中国主办，赛迪网协办的2019第三届中国产业园区新驱动力峰会于12月20日在北京召开，渥克在田（北京）文化创意发展有限公司总经理赵威出席并演讲。

赵威认为产业地产已进入3.0时代，即“人城产”阶段，发展上需注意提高园区运营主体化程度，注意政策资源，侧重搭建园区的产业链、产业生态、产业社群，招商上看重中小型科技企业和企业的质量，园区盈利多样化，不再仅依靠税收。另外，赵威认为园区可通过地产金融化和股债作为后盾，打造园区硬实力，以此搭建产业生态，重建、复建园区和帮助运营落地，而优秀的运营团队则是园区的软实力。最后，赵威讲解了上海国际时尚中心、西安大华1935、首钢六工汇和幸福七和文创园在更新改造时，如何重构园区内容，园区得以增值，实现“人城产”转换为“产城人”，最终提高获客率增值的具体案例。

以下为发言实录：

赵威：感谢选址中国的邀请，今天有机会跟各位一块去分享我们做产业园区的一些心得，非常高兴。

我的分享内容是产业升级背景下的园区内容重构，今天论坛的主题是“产业地产获客”，这个主题主要是获客。获客是什么？我们怎样能把我们需要的产业里面的一些内容、资源导入到未来园区里面来，所以我们今天跟大家分享的主题是产业升级背景下的园区内容重构，硬件、软件，包括运营，包括架构，这方面跟大家交流一下。

我们知道马上还有几天就到了2020年了，其实产业地产这块严格的说，我们觉得这个概念出来之后在2016年的小镇概念基础上，大概经过五年催生出来的产业地产。其实我们也做了一个总结，从它的1.0版本到2.0，或者3.0，这是我们个人的见解，希望跟大家去交流。产业地产我们是觉得从最初的“产城人”，应该进入到“人城产”的阶段，所以我们更在意它的是内容，园区运营主体化的程度，发展到今天，运营化主体程度不断提高，之前从产业地产和园区这块灌溉式的发展，现在已经进入到要有真实的资源，包括政策类的，包括集约式的这些都会融合在一体往前发展的，在有限的空间里面去提升项目。从产业地产精细化到侧重园区形成的产业链、产业生态，产业社群的搭建，我们总结出这么几个特点。园区服务的功能也从之前的灌溉式的粗放式经营，包括全要素的配置，尤其软件要素。包括产业升级的科技化，大型公司为主的科技型企业向中小科技型企业，集约型的园区发展。同时要求园区盈利也要多样化，不单纯只是一个税收，也不单纯是租金或者产业，这种多元化的收益也将来是这个产业园区重要的转变。包括我们所提到的空间美学与新型生活方式的需求，都是从“产城人”到“人城产”的转变。

内容重构，我刚才讲到它的产业园区已经发展到现在这个阶段，内容重构已经发生了一些变化，基于存量经济，我们都知道增量这边有一些放缓也好，或者说其他的因素也好，现在很多都在做存量，存量经济，共享经济的再造，包括“双资”的整合，资源、资产、资本的组合形成新型的创业平台，这样形成一条完整的上、中、下的这种企业与资源的产业链。

第二点是我们在挖掘需求方面，重塑场景方面，以及运营手法、跨界合作，这都是我们内容重构的常见手段，聚焦是创新流动与共享。

第三点内容重构的目标就是刚才有嘉宾讲到的，赋能型的共享经济模式。这是产业园区内容重构三个比较重要的方向。说到产业园区的内容重构，我们也总结出了几个理念跟手法。我们说的文商结合，包括挖掘文脉，包括商脉，以及文化为魂，商业为本。我们的文化有功能在里面。商业并不是我们所说一般零售商业，而是商业、商务兼容的“双资”时代的商业。一个魂，一个本，它有六项的细节，一个是推动在这种引领方式下，我们有一个推动和引领，以及打造、唤醒、重塑和保留，这块都是未来我们认为产业园区里重要的几个元素。用这种方式去推动我们面临的产业升级，引领城市更新，包括打造城市名片，还有唤醒城市活力，包括园区，包括城市的个性，以及保留原来的一些城市的记忆。这块我们更想从空间内容作为产业园区的补充部分，发展到现在应该是人、城，可能更关注的是人的价值，人的因素，其实我们现在关注新闻也好，时局也好，各地都在抢人，抢钱，抢政策，其实做到现在，产业园区应该更关注的是人，你招的是什么样的人，你引进的产业需要的是什么样的人，你吸引的又是什么样的人，这块是关乎到日后所谓的产业园区再向上去走的一个重要的环节，所以我们谁在里面，更注意是内容重构中空间利用原则，这个空间也可能是一块空地，也可能是一个老厂房，也可能是其他的建筑，也可能是新建起来的，所以在空间利用上我们是以“人城产”的方式去做。简单的说就是以非常态的商业社群活动带动常态物理空间的价值，有点拗口。非常态的社区活动，利用它的价值之后会有非常态的活动，这些活动有可能是社活动，有可能是个体活动，也有可能是商业活动，也有可能是文化策展这些活动去拉动它的物理空间的升级。第二点是以常态的物理空间为基础，夯实非常态的系列活动，两个是互为补充的。当以非常态的活动推动常态物理空间价值之后，你常态的物理空间这些东西也会帆布到我们非常态的系列活动。以延续我们社区还有产业集群，包括产业地产品牌度，以及永续性。

这块园区业态的内容配比我们也觉得是更加复合性和兼容性，不再过去灌溉式的一条产业往下去做，进到园区里面全都是产业，没有其他的空间因素的利用，包括一些其他的提升和配置。我们认为在整个产业园区业态的配比里，我们大多数支柱型的仍然是产业，包括孵化、研发和金融，以及小部分的服务配套，教育以及其他。还有就是刚才说到的非常态的一些活动，以及文化创意部分的前店后厂式的业态的植入。

运营上的内容重构，刚才说物理空间，以及物理空间衍生出来次空间的内容利用，我们现在在看运营的内容重构，产业为本，运营为王，今天讲的主题不是运营，我今天讲的跟大家交流的是空间的利用，包括我们内容重构，只是其中的一部分。其实里边核心的一些要素，仍然是运营，因为运营是整个产业园区提升效益的重要一个环节。所面对的业主、社会环境，包括政府林林总总的，跟它发生相关联的非常的多，所以运营我们认为是内容重构里很核心，很重要的一个部分。

我们认为优秀的运营主体有几个大的核心功能，在产业园区里。一种是硬实力，硬实力是地产金融化和股债后盾的方式，产业生态搭建，改造设计与落地运营，改造设计是重建、复建的这种方式。软实力就是运营者的团队建构，以及协调和整合。这块相对来说是运营重要的环节，以及重要的载体。这个载体就是我们如何去选择一个事倍功半，或者整合能力更强，影响力更大，地标式，或者说更能发生后面价值提升的这种项目。我们也总结了一下未来产业园区的热点产业，这是我们根据国家统计局的一一份报告整理出来的，其实未来的产业园区里热点包括生物医药、新能源、机器人、数字创意、大数据、航空，包括新能源与电子商务，还有节能环保。未来的产业园区可能是需要围绕着在这几大块里面去做，包括后边的一些衍生。

这块可能今天跟大家更需要从案例上做一个分享，第一个是刚才说到的上海国际时尚中心，上海国际时尚中心前身是一家老纺织厂，上海国棉十七厂。在这个工厂里，在杨浦路地段非常偏僻，我们从2013年携手上海纺控集团做厂区的改造，把它改造成七大板块为一体的文化商业综合体，我们知道产业园区有科技园区，有文创园区，其实也有商业园区，也有文科创的综合产业园区，文化也是一种产业，商业也是一种产业。我们打造成七大板块，有商业、金融、租赁，有展示展览，有秀场为一体的这么一个综合体，在这块我们一直在这些方面做深耕，从效益来说，我们的效益每平米坪效在10块钱左右，同地区的其他园区，单纯的物业也就到三四块钱，通过复合型园区的运营，以及空间美学里的利用，以及我们打造唤醒功能的一些植入，包括以人为本，“产城人”的转换，使它重新焕发了一些活力，上海纺控也以它为蓝本转化全国比较有名的M50的文创园区。

下一个是西安大华1935，80多年的历史，也是一家老纺织厂，也是八大功能为一体的文化综合体，在里面我们有剧场，有展示展览空间，以及秀场，包括设计师、心灵酒店，这都是再造功能，把它去植入到里面，也发出一系列价值的增值。

还有最近我们拿到的中标的首钢项目，首钢六工汇项目，是整个首钢大片区里面的一个非常重要的项目，建筑面积是23万的体量，它在首钢的核心园区，北靠奥组委，南边是大炮台，在2021年的5月份交厂，渥克在田一直在做运营顾问，包括前期的策划、营销推广，包括后期的招商与未来的运营。这块这是城市更新领域里非常特殊的案例，首钢8.3平方公里里面分了几大片区，其中奥运广场六工汇的项目是非常重要的一点。这块也是打造成整个首钢片区里面高科技产业综合服务配套示范区，所以在整个的项目里面，有商业，有商务，以及刚才我们所说到的整个从“人城产”到“产城人”的转换在这个转化，我们现在也做这个项目的运营。

还有是幸福七和文创园，这就在五方桥，我们投资的项目，面积不大，也是把它打造成了一个北京东部最具音乐范和文艺范的园区，目前我们也在做运营，以上这几个项目都是更新领域里相对于旧存量物业的一些提升和改善，这块加入了文商的概念，加入文商的内容，加入了一些产业的内容，以及在运营手法、改造手法和改造美学的东西，这块我们都能反哺到运营效率的提升，以及影响力的打造。

刚才的例子扣到主题，产业地产的获客，我刚才跟大家分享的我们从空间内容和整合内容上面的一种改变和一种空间，这块都是我们将来获客的一种方式，产业地产其实是两个词，一个是产业，一个是地产，看做的是产品，是产业还是地产，这是两种体系。其实如何去获客，就是我们把产业做好，还是把地产做好，还是把产业和地产做好想明白，我们就能获客。谢谢大家！

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