产业地产做投资可谓一石三鸟：扩大和加深企业接触；促进招商落地；获取投资收益。这条路径已被先行者验证，绝非纸上谈兵。

明白这层逻辑，也就了解了当下的产业地产为何纷纷进军创投圈了。

金地2.8亿参投基金

日前，金地集团发布公告，投资2.8亿元参与认购3只基金，对医疗健康、信息技术、互联网、消费、金融科技、文创等行业企业进行投资，再次扩大了其在投资领域的布局。这3只基金分别是：

①投资苏州药明汇英一期产业投资基金合伙企业（有限合伙），金额2亿元，基金目标募集规模为100亿元，专注投资于医疗健康领域；

②投资苏州启明融乾股权投资合伙企业（有限合伙），金额5000万元，基金目标募集30亿元，专注医疗健康和TMT领域的投资；

③投资杭州启明融晶股权投资合伙企业（有限合伙），金额3000万元，基金目标募集30亿元，专注医疗健康领域的投资。

金地认为，上述投资有利于公司进一步拓展与相关领域企业的潜在合作机会，及时获得最新的行业信息，提升自身品牌价值，赋能主营业务的发展。

金地集团的主营业务之一是产业地产，其于 2016年成立了专注园区开发建设和运营管理的金地威新，截至2021年6月，金地威新已进入17座城市，开发运营产业类项目36个，管理面积超过420万㎡，有通用产业园、主题产业园、旧改文创园等产品系，生命科学、人工智能、文化创意是其园区的重要产业类型。

而上述3只基金只是金地产业投资的一块拼图。

在此之前，今年7月底，金地出资5000万元，作为LP认购南京绿涌锦航股权投资管理合伙企业股份，该基金主要投资于金融科技、前沿科技、生命科学、云计算、产业互联网、文创及相关新经济等高科技行业。

另据公开披露，金地集团还联合丰元创投、元禾谷风、清源创投等基金公司成立了金地创投基金。

据公开信息，金地已投资项目包括MissionBio（美国）单细胞测序项目、Angarus免疫癌症药开发、CardeaBio生物传感器设备制造、凯思凯迪、康朴生物、亲合力、贝海生物、睿思芯科、英诺赛科、达闼科技、Katerra等，所涉领域包括生物医药、检验检测、医疗器械、半导体、机器人、建筑科技等等。

金地集团参投达闼科技（图自天眼查）

联东同框一线风投

金地并非孤例，联东U谷也开始在产业创投上小试牛刀。

2021年7-8月，联东集团先后投资了两家头部风险投资机构，明势资本和同创伟业旗下基金，并计划在园区产业布局、入园企业服务等方面展开全面合作。

2021年5月，其入园企业镁伽机器人完成6500万美元的新一轮融资，药明康德领投，联东投资是主要投资方之一；在此前2020年11月，镁伽机器人还获得3000万美元的B轮融资，该轮投资中，创新工场领投，联东集团亦是主要投资方。此外，2021年3月，位于重庆的撼地数科也获得了联东数千万元的战略投资。

联东集团参投镁伽机器人（图自天眼查）

与此同时，基于300多家园区、上万家入园企业，联东还在金融服务上形成体系，整合银行、科技租赁、资管机构等，为企业提供债权和股权融资。

张江高科进入高回报期

如果说金地、联东刚刚播下种子，张江高科已经硕果累累。

张江高科早于上世纪90年代便开始涉足产业投资；于2007年成立张江浩成创投，据天眼查，其已投资企业包括赛摩罗生物、智驾科技、酷芯微电子、治精微电子、钛米机器人、华勤通讯、上海微电子等；于2014年，张江高科首次提出「科技投行」战略，其商业模式从依赖物业租售转向产业地产和产业投资并重。

图片张江浩成投资动态（图自天眼查）

投资业务带来的增长极大弥补了园区开发业务的萎缩，2017年，张江高科投资收益接近6亿元持平营业利润，2020年其投资收益冲至23亿元，投资收益占利润总额的比重达到97.6%。

「预计10年后，园区上市企业的收入结构将呈现三足鼎立的局面，即租金收入：服务收入：投资收益达到1:1:1」，和君产业园区事业部主任、和君咨询高级合伙人王鹏预测。

当然，靠投资实现收益需要长期主义。以张江高科为例，其近些年的变现始于多年前的投资，如上海数讯投资于1999年、嘉事堂药业投资于2000年，中芯国际投资于2001年。此外，张江高科对接多层次资本市场、以张江园区为高质量的产业投资腹地，这些禀赋易懂难学。

但通过投资实现企业落地，在较短周期就能看到效果。2020年初，金地集团就联手被投企业达闼科技，在上海闵行区落地占地面积1000亩的人工智能产业园项目，项目首期投资35.6亿元，据介绍，这是金地集团首次成功实践「产业投资-联合获取项目-定制园区」的主题园区。

左手载体，右手基金，在创投圈，产业地产的身影可能会越来越活跃。